投资性房地产公允价值评估受冷遇

适用条件严格、缺乏权威的专业评估机构以及评估十分复杂和困难是主要原因

    证券时报记者 孙 闻

    本报讯 洋模式水土不服，公允价值概念被引入新会计准则一年后，仍受上市公司冷遇。记者获悉，新年度财报编写在即，但大多数上市公司却仍然不愿意将投资性房地产采用公允价值模式计算。尽管在地产牛市行情下，将投资性房地产采用公允价值计算会使财报增色不少。

    洋模式受冷遇

    “今年的报告中，上市公司持有的投资性房地产采用公允价值计算的估计仍不会多。”会计师秦文娇说，根据她的了解，很多上市公司并不准备采用公允价值计算方式对持有的投资性房地产进行重估。

    投资性房地产公允价值是个“洋模式”，根据国家财政部要求，上市公司要从2007年起采用新会计准则，新会计准则将公允价值适度引入了金融工具、投资性房地产等领域。秦文娇分析，新会计准则规定公允价值变动损益实际上主要核算两方面内容，一是投资性房地产公允价值变动，第二就是金融资产公允价值变动。

    但是这一和国际接轨的洋模式从引入至今却坐在冷板凳上。广发证券地产分析师花长劲表示，由于尚无明确的强制性手段要求上市公司使用公允价值，所以对投资性房地产采用公允模式评估的企业不多。

    《新会计准则第3号-投资性房地产》规定，投资性房产的范围是“已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物”。广发证券分析师花长劲分析，这意味着房地产开发企业影响不大，但持有了房地产资产的公司受影响较大。

    秦文娇介绍，投资性房地产在财报期内取得的租金等项收入，若非主业应计入“其他收入”项；而公允价值评估主要是对期末持有房地产的资产价值、经营价值两方面进行评估。

    按目前的房地产市场行情，大多数上市公司持有的投资性房地产价值发生价值上涨应该是普遍现象，采用公允价值计算，无疑意味着财报中公司的资产将更具有价值。秦文娇说，对此采用公允价值评估，将要求会计们“报忧又报喜”，而以前会计都是只在财报中计提损失，而不计预期增长的资产价值。

    评估机制不健全

    缘何上市公司不愿意给投资者报喜？秦文娇分析，金融资产由于监管相对完善，因此并不是特别难解决，但投资性房地产公允价值重估却十分复杂。据介绍，投资性房地产在财报期内取得的租金等项收入，若非主业应计入其他收入。而公允价值投资主要是对期末持有房地产的资产价值、经营价值两方面进行评估。

    上市公司不愿意对持有的投资性房地产进行公允价值评估的原因是，“房地产价值评估需要有专业的权威机构来操作，但国内目前在这方面的建设十分薄弱，缺乏专业机构和人才，因此在实际操作中，大部分上市公司还是按照成本价格计算持有的房地产价值。”分析师说。

    会计师秦文娇则认为，新会计准则引入投资性房地产的公允价值评估，符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的价值和能力。但新会计准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是严格的，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。要根据《企业会计准则第3号———投资性房地产》应用指南，关于“同类或类似房地产”的定义，进行价值评估十分复杂和困难。

    对上市公司价值影响大

    秦文娇分析，投资性房地产的公允价值评估将对投资者理解上市公司价值产生很大影响。她认为，公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者并间接影响上市公司的市场形象。由于国内投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，预计投资性房地产升值潜力大，采用新会计准则中的公允价值判断，总体上每年重估增值额会增加，计入上市公司财报的当年净利润会得到持续额外提升。

    目前，我国评估市场刚刚起步，公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。这意味着若计入投资房地产公允价值，上市公司利润波动将增大，将给投资者在判断公司价值上带来影响。

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