政府审批成最大的困惑 个人合作建房会不会是水中花
http://www.cew.org.cn/ 2007-05-15 中华经济网 评论()
对于各地合作建房的倡导者来说，眼前最大的瓶颈就在于拿地。在沈阳和温州，无休止的等待政府审批成了集资建房人的最大困惑；在天津700户参加集资的报名者中，仅有一成人对前景有信心；而在广州更让合作建房者上火的是单位集资建房重新兴起，让包括合作建房者在内的众多市民有了同城不同命的感觉
沈阳
除了等待，还是等待
4月23日，沈阳阳光明媚。坐在记者面前的吴卓的心情也很“灿烂”。作为沈阳合作建芳的始作俑者，他刚刚就相中的一个地块与相关单位签订了一份意向性合同；次日，他还将赶往济南，与温州合作建房的牵头人赵智强碰个面，交流一下最新的进展和经验体会。
“随时都有可能出现意想不到的情况，我不想说太多，”虽然吴卓力求低调，但是“我认为这条路是能走通的，这只是个开始，”的话还是把他的信心显露无疑。
模式寻找
让吴卓如此“自信”的是他自2007年后考虑日渐成熟的一个新的合作建房模式———远期房价合约选择权。
“先期投入资金可能获得用比成本价还低的价格购买住房的权利，”吴卓如此形容这种新模式的特点。
虽然最后测算结果还没有确定，但是吴卓初步考虑设立4个档次的期权，大致为：40万元的期权可以获得购买价格为3000元/平方米以下的住房的资格；20万元的期权可以获得购买价格为3000———3500元/平方米的住房的资格；10万元的期权可以获得购买价格为3500———3800元/平方米的住房的资格；5万元的期权可以获得购买价格为3800———4000元/平方米的住房的资格。当合作建房更具规模后，则引入信托机制来进行整体运作。
地块选择
“目前我们有3个地块可供选择，”一改1年前无处觅地的苦恼，让吴卓“自信”的另一个重要原因就是看似唾手可得的地块。
吴卓告诉记者，其中的铁西地块设计容量120———130户，由于是曾经流拍的一个地块，所以价格较低，配套设施结束后预计均价为1700元左右，比仅有一条马路之隔的对面住宅价格要低1000元左右。会员们对此地块都非常满意。目前该项目的前期准备工作已经一切就绪，但是由于此地块是委托中国信达资产管理公司在做，而信达自今年初起进入政策性调整期，所以他们只能等信达调整后再开始下一步的运作。
而早已进入他们视线的南塔地块也被许多会员看好，只是由于在价格上与开发商有差距而一直未能确定。等到新的土地评估价格确定后，他们将对此地块进行重新测算，并进入实质性的操作。“保守估计，会员在明年七八月底就应该能住进去了，”吴卓说。
大东地块则是吴卓和他的团队的最新选择。这个5600平方米的地块地处沈阳黄金位置，将容纳150———180户入住。“这个地块我们刚刚介入，现在还没有进行实质性的操作，”吴卓说，“如果一旦南塔地块出现意外，我们将马上启动这个地块的运作。”
生存方式
“我把合作建房的参与者看作是投资者，虽然在成本支出上大一点，但是却保证了国家的利益，我们不想取得政策优惠，也不想打‘擦边球’，吴卓认为，相对于国内部分城市合作建房者而言，沈阳之所以没有发生与政府部门间的“遭遇战”，“完全市场化的运作”是重要原因。
吴卓指出，尤其是远期房价合约选择权的提出，平衡了几大利益集团的关系。不仅国家税收不会流失，而且合作建房团队与开发商间由对立走向了合作，这对当地经济的发展是有利的。
艰难等待
“我们有一个团队专门负责搜集相关资料，随时寻找可以合作的地块，”吴卓告诉记者，现在，他已经不再为地块而发愁，“等待”成了他现在最大的困惑。
事实的确如此。
从2005年1月31日，吴卓在网站发出第一个帖子，构想组建“买地建房DIY社团”，当年的一呼百应已经落到今日的掌声寥寥。对前景的担忧、来自于自身实际情况的“逼迫”，使沈阳合作建房的会员数量画了大大的一个抛物线。
“最多时会员数量达到600多人，最少时候只有60多人，”吴卓坦言，他的确无法拿出入住新房的时间表，除了努力做事，让合作建房能够开花结果，他毫无办法，如果有，那就是———等待。
沈阳
除了等待，还是等待
4月23日，沈阳阳光明媚。坐在记者面前的吴卓的心情也很“灿烂”。作为沈阳合作建芳的始作俑者，他刚刚就相中的一个地块与相关单位签订了一份意向性合同；次日，他还将赶往济南，与温州合作建房的牵头人赵智强碰个面，交流一下最新的进展和经验体会。
“随时都有可能出现意想不到的情况，我不想说太多，”虽然吴卓力求低调，但是“我认为这条路是能走通的，这只是个开始，”的话还是把他的信心显露无疑。
模式寻找
让吴卓如此“自信”的是他自2007年后考虑日渐成熟的一个新的合作建房模式———远期房价合约选择权。
“先期投入资金可能获得用比成本价还低的价格购买住房的权利，”吴卓如此形容这种新模式的特点。
虽然最后测算结果还没有确定，但是吴卓初步考虑设立4个档次的期权，大致为：40万元的期权可以获得购买价格为3000元/平方米以下的住房的资格；20万元的期权可以获得购买价格为3000———3500元/平方米的住房的资格；10万元的期权可以获得购买价格为3500———3800元/平方米的住房的资格；5万元的期权可以获得购买价格为3800———4000元/平方米的住房的资格。当合作建房更具规模后，则引入信托机制来进行整体运作。
地块选择
“目前我们有3个地块可供选择，”一改1年前无处觅地的苦恼，让吴卓“自信”的另一个重要原因就是看似唾手可得的地块。
吴卓告诉记者，其中的铁西地块设计容量120———130户，由于是曾经流拍的一个地块，所以价格较低，配套设施结束后预计均价为1700元左右，比仅有一条马路之隔的对面住宅价格要低1000元左右。会员们对此地块都非常满意。目前该项目的前期准备工作已经一切就绪，但是由于此地块是委托中国信达资产管理公司在做，而信达自今年初起进入政策性调整期，所以他们只能等信达调整后再开始下一步的运作。
而早已进入他们视线的南塔地块也被许多会员看好，只是由于在价格上与开发商有差距而一直未能确定。等到新的土地评估价格确定后，他们将对此地块进行重新测算，并进入实质性的操作。“保守估计，会员在明年七八月底就应该能住进去了，”吴卓说。
大东地块则是吴卓和他的团队的最新选择。这个5600平方米的地块地处沈阳黄金位置，将容纳150———180户入住。“这个地块我们刚刚介入，现在还没有进行实质性的操作，”吴卓说，“如果一旦南塔地块出现意外，我们将马上启动这个地块的运作。”
生存方式
“我把合作建房的参与者看作是投资者，虽然在成本支出上大一点，但是却保证了国家的利益，我们不想取得政策优惠，也不想打‘擦边球’，吴卓认为，相对于国内部分城市合作建房者而言，沈阳之所以没有发生与政府部门间的“遭遇战”，“完全市场化的运作”是重要原因。
吴卓指出，尤其是远期房价合约选择权的提出，平衡了几大利益集团的关系。不仅国家税收不会流失，而且合作建房团队与开发商间由对立走向了合作，这对当地经济的发展是有利的。
艰难等待
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“最多时会员数量达到600多人，最少时候只有60多人，”吴卓坦言，他的确无法拿出入住新房的时间表，除了努力做事，让合作建房能够开花结果，他毫无办法，如果有，那就是———等待。
(来源:中华工商时报 见习记者刘景芳 记者孙智 实习生)
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