穿山甲公主归案:长租公寓成“鸡肋” 上市房企忙剥离

来源:中华经济网  作者:小编  2019-06-22 11:36
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  两年过去,长租公寓跑马圈地热潮似乎正在消退。曾将其视为多元化业务重要布局的上市房企们也意兴阑珊,这块迟迟无法盈利的业务成了“鸡肋”。

  又一家上市房企将剥离长租公寓业务提上日程。

  近日远洋集团(3377.HK)年内拟剥离长租公寓业务的消息不断在市场浮现,虽然公司层面尚无回应,但《第一财经》援引集团内部人士等消息称,“远洋剥离长租业务基本属实,至于该业务未来走向,可能会以另外一种方式出现”。

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朗诗、远洋相继行动

上市房企剥离长租公寓第一枪由朗诗打响。

5月14日,朗诗绿色集团(0106.HK)公告称将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团。

朗诗表示,此次剥离将有助于提高公司盈利能力,使其成为业务清晰的专业化绿色地产公司,提升股东价值。

早在2017年,朗诗绿色地产董事长田明接受媒体采访时表示:朗诗长租公寓2017年底可以达到1.5万间,2018年计划不低于5万间。那时他预测,随着越来越多开发商介入长租公寓,今天火热的长租公寓,明天激烈,后天赚钱。

  田明扩张目标基本达成,但资本市场等不到赚钱的后天。朗诗长租公寓业务在2017-2018两年里合计为上市公司带来2.34亿元亏损,随着规模扩大,损失在未来只会更多。截至6月14日,朗诗报0.94港元\/股,市值仅44.39亿元。2018年朗诗业绩不错,销售额和净利润均有大幅增长,但作为一个规模百亿中小型房企,长租业务的亏损或是“不能承受之轻”。

远洋集团拟剥离长租公寓业务也是迫于业绩压力。

  远洋集团从2016年开始涉足长租公寓领域并宣布多元化。2017年,远洋集团在一二线城市管理5000间房源。到2018年底房源数减至3452间。2018年报显示,远洋集团营业额为414亿元,同比下滑10%;净利润46.6亿元,同比下滑25.5%;核心利润26.19亿元,同比下降35%;毛利率、净利率均有下滑,净借贷比率却上升11%至73%。

业绩会上,远洋集团董事局主席李明面对投资者追问的长租话题,回复称需关注主业。

两家房企的动作也许只是开始,看上去很美的长租公寓或许会被越来越多房企打入冷宫。

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勃也兴焉,亡也忽焉

  长租公寓市场起兴于三年前。

2016年12月,链家发布《租赁崛起》行业研究报告预测:2016年、2020年、2025年,我国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

全国两亿多流动人口里三分之二需要租房,各大房企纷纷进入存量市场,扎入万亿蓝海,朗诗、远洋亦是浪潮中的一份子。

“朗诗在住宅开发上受制于土储、资金等因素,可能拼不过很多大企业,但长租公寓的资金需求小,加上做长租公寓有免租期、可借装修贷、有租户押金以及可以发行ABS等等。朗诗在发展长租公寓上不缺钱,钱不是决定性的,比拼的是综合战斗力。我们的目标是成为这个行业最优秀的。”朗诗田明在2017年接受采访时这样表示,长租公寓被中小房企看作弯道超车的机会,也被万科、碧桂园等当作轻资产化转型的尝试。

  事实上,2017年10月11日,国内首单长租公寓资产类REITs产品出台;12月28日,龙湖地产获批50亿元租赁债,是全国首单公募住房租赁专项公司债券等标志性事件,也确实让房企看到利用长租业务融资的可能。远洋也在2018年8月获批50亿规模的远洋“中信建投-远洋地产长租公寓1号(一-五期)资产支持专项计划”。

但一些习惯了赚快钱的房企,似乎低估了培育长租市场难度,如何盈利套现始终是市场难题。

和讯房产以克而瑞2018年房企TOP30为研究对象,对比中期和全年业绩报告发现:2018年中期报告,TOP30房企中,共有11家房企不同程度提到了长租板块发展情况;到了2018全年业绩报告,有2家房企已不再提及长租,分别是:碧桂园、新城控股

2018年下半年,上海寓见、杭州鼎家等多个长租品牌爆雷,长租公寓利润薄、边际成本高、回报周期长的短板开始显现。跑马圈地扩张运动中,甲醛超标、捆绑借贷平台等负面新闻也接连曝光。

我爱我家集团前副总裁胡景晖曾因炮轰业内涨价乱象而辞职,他预言:长租公寓爆雷,一定比P2P爆雷更厉害,对这些长租公寓而言,一旦下一轮融资进不来,就会有爆仓可能,届时业主租金无法兑现,承租人会被驱赶,几十万人需要找新居所。

如此形势下,许多房企开始淡化和抽离长租市场,收敛聚焦于主业,毕竟“没有比房地产更赚钱的业务了”。

大浪淘沙之后,行业趋于理性,和房地产市场一样,长租市场也呈现出头部聚集趋势。

克而瑞《2018年中国长租公寓排行榜》显示,截至2018年底,已拓房源TOP3企业分别是万科、龙湖、旭辉,拓展房源量分别为23万间、10万间以及5万间。在分散式公寓运营商,管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓,稳居排行榜前三。尤其是在2018年大力并购的蛋壳,管理规模从2万间激增到40万间。

6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛演讲时称:更严重的是“要谨防一些地方房地产金融化问题。全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。”

可以预见,房企融资难的状况在未来一段时间将继续存在。豪赌长租公寓这只下蛋太慢的母鸡,显然不是绝大部分房企的好选择。

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