2006京写字楼市场专家评点：存量消化压力巨大

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编前：2006年商业地产市场亦是风起云涌，金融门槛提高，“限外令”打压海外热钱。在调控大势下，商铺、写字楼供应巨大，销售行情看涨，招商压力加剧，可谓喜忧参半。2006年商铺、写字楼市场行情究竟如何，未来有何变化？各自呈现何种走势？京城四大知名地产服务机构分别从供应、需求、售价、区域、趋势等综合层面予以权威剖析。

成交活跃 空置率高

《楼市》：2006年1～12月，北京写字楼成交11477套，1993336平方米；2005年为3845套，1238577平方米。您如何看待写字楼成交量的大幅上涨？其主要原因是什么？

李文杰：成交活跃，空置率仍然高位运行

2006年，北京写字楼市场成交较为活跃。这主要是因为，北京经济快速增长、人民币持续升值等利好因素，促使国内投资需求的不断增加。然而，成交活跃，并不意味着写字楼空置率有所下降。前几年供应的消化缓和，加之2006年新增供应的“井喷”，使得2006年，北京写字楼空置率仍然高位运行。预计，2007年很难缓解供应过量带来的空置率上升。

公衍奎：供应放量使成交上扬

2006年，写字楼成交面积近200万平方米，比去年增长了66.7％。单看这个增长比例，的确是比较高的。但是，若将其与巨大的供应量相比，需求的增长比例并不算高。市场供需矛盾仍然在加剧。而之所以看似成交活跃，与市场集中放量不无关系。市场放量50万平方米，与放量100万平方米，其总体成交量必然是不一样的。

此外，“住宅禁商”政策，迫使一些中小企业不得不购买写字楼，而一些位于边缘组团，面积较小，总价相对较低的写字楼往往成为他们的首选。

陈文翰：经济增长促进写字楼热销

我国经济连续10年保持两位数增长，期间，不断爆发出强大的办公需求。中小企业发展壮大后，需要改善办公条件，于是购买了写字楼；大企业不断扩充，对写字楼的面积要求不断提高；而外地进京企业、外企及大型跨国公司，在京数量的不断增长，亦产生巨大的办公需求。这些因素，使得写字楼走俏。

售价平稳 租金面临下滑压力

《楼市》：在北京写字楼市场供需出现严重矛盾的市场背景下，2006年写字楼售价呈现何种走势？

李文杰：整体均价下滑，甲级写字楼售价稳中有升

据统计，2006年北京写字楼整体均价比2005年下降约5.3％。主要原因是由于新增供应逐步向城市的边缘集团扩展，将写字楼市场整体均价拉低，而北京甲级写字楼的整体成交均价却一直处于平稳上升的态势。预计，2007年写字楼整体均价仍将继续下滑；但北京甲级写字楼的售价水平则会保持稳中有升的态势。

公衍奎：售价平稳，租金或将下滑

2006年，虽然写字楼售价有所下滑，但整体均价，仍然处于较高的水平。

就2007年写字楼售价的走势而言，我认为将趋于平稳，但不会出现下滑。因为，项目一旦制定了高价之后，很难再作出降价销售的决定。市场上很多写字楼项目有价无市便是对此观点的最佳印证。

就写字楼市场的租金走势而言，由于2006年供应井喷使空置率本就高企的写字楼市场面临出租压力，所以，租金或将继续下滑。

陈文翰：售价仍有上涨空间

我认为写字楼现有的售价是比较正常的。因为，一、有强劲的需求作为支撑。2006年，虽然有调控影响，写字楼需求出现波动，但整体而言，受经济增长、奥运利好带动等因素的影响，写字楼市场需求的增长较为明显；二、市场日趋成熟。在宏观调控背景下，整个房地产行业正在日渐规范。所以，随着北京开放程度的加大，不同产业的稳动发展，都将成为写字楼市场的推动力。

就不同类别写字楼今后的售价走势而言，甲级写字楼，由于核心区土地的稀缺，价格将继续看涨；乙级写字楼，由于需求的猛增，售价同样将持续上升。

(来源:新华网 )